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小資族的不動產投資利器:REITs不動產信托投資全解析

根據數據公司調查,全球2023年房價所得比排名顯示,台灣以20.1倍排在第16位,這顯示在台灣不吃不喝,也要花至少20年才能買得起房,更別說要買一座商辦大樓、百貨公司等。

不動產投資信託REITs的出現,讓小資族可以用小額投資房地產。REITs不動產投信投資是什麼呢?如何透過REITs來投資房地產呢?我們將介紹台灣的7個REITs,讓你投資房地產不是夢。

▲小資族也能投資房地產?REITs不動產投信優缺點大解析

REITs不動產投資信託的基礎概念

REITs是什麼?REITs全名為Real Estate Investment Trusts,中文叫不動產投資信託。REITs和之前介紹過的基金運作模式類似,想要知道基金運作模式?可以點選下面影片觀看我們之前做過的「新手投資基金全攻略」有詳細的介紹。

REITs將不動產證券化,讓投資者透過買賣股票的方式來投資房地產,像我們在路上看到的辦公商業大樓、工業用地、住宅、醫院及百貨等,都需要耗資好幾億甚至上百億來搭建,所以不動產管理公司或投資銀行等專業機構,將投資不動產的股份切成一小塊一小塊,透過上市的方式,讓一般人也能參與投資。

此外,REITs是由專業機構負責管理和招租的,所以只要承租戶沒有違約或退租,投資人就可以穩定地獲得租金收益,可以當作一種穩定的收益來源。台灣規範REITs應每年配息,所以投資人每年可強制分配到股息。而目前在臺灣有7檔上市的REITs,這7檔REITs近三年平均殖利率高於一般定存。所以相較保守的投資者來說,REITs是一個可以考慮的投資標的。

REITs不動產投資信託的分類

REITs有哪幾種類型呢? 依照收益來源分類的話,REITs總共有三種,分別是權益型 (Equity REITs)、抵押型 (Mortgage REITs) 與混合型 (Hybrid REITs)。

權益型的 REITs 最常見

把募集到的資金,直接投入與經營實體不動產,透過出租或買賣不動產的價差獲得收益。這類型的REITs通常持有物業長期投資,並將租金和出售物業所得的收益分配給股東。

抵押型 REITs

不直接投入不動產,也沒有任何產權及經營管理權,而是把募集到的資金投資在不動產抵押貸款或相關證券,通過貸款利息收入賺取利潤。混合型 REITs 則是介於權益型與抵押型之間,兼有這兩者的特點。

混合型REITs

權益型及抵押型兩個REITs的混合,通常同時持有不動產和抵押貸款。類似股債平衡的基金與ETF,由基金經理人根據環境、景氣跟市場利率的變化來進行比例調整。

REITs的優點有什麼呢?

REITs的優點是

1.收益來源較穩定

因為台灣規定 REITs 的信託利益要每年分配,只要 REITs 投資標的出租狀況正常,那每年能獲得的利息收入也會相對穩定。

2.分配信託利息

REITs通常會將不動產獲得的租金和出售不動產所獲得的收益分配給股東,以支付股息和分配信託利息。

3.利於抗通膨

REITs可隨通膨調整租金,台灣7檔上市的REITs近年平均殖利率1.86~3.95%,大多REITs殖利率比臺灣2021年的平均通貨膨脹率1.96%高。

4.投資組合較分散

與持有單一實體不動產不同,REITs持有多種類型的不動產標的,可以有效降低投資風險。

5.投資門檻較低

REITs市場流動性高、風險分散效益好、以及相對穩定的收益。

6.享有稅賦優惠

REITs免徵證券交易稅,且收益屬於「利息所得」,如果你是境內居住者的話,個人可以享有10%的分離課稅優惠,不需要併入個人綜合所得稅計算。

REITs的缺點是什麼?

1.REITs沒有房地產的控制權與決策權:

REITs屬於不動產證券化,所以控制權與決策權都是由管理公司負責,投資者無法為你投資的房產做任何決定,

2.REITs依賴不動產市場:

它的股價和股息收益率容易受利率和房地產市場波動影響,當利率上升或房地產市場不景氣時,REITs的股價和股息收益率都會下降。

投資REITs的優勢與風險

投資REITs有哪些優勢?首先,REITs讓小資投資者也能參與不動產投資,降低進入門檻。其次,REITs的分散投資能降低風險,一般單一不動產如果位置選擇不佳或市場環境改變,可能會造成損失。但REITs持有多種不動產,可以分散這種風險。

再者,REITs提供較穩定的現金流,透過定期分派收益給投資者。不過,REITs同樣有其風險,比如房地產市場整體的波動、物業空置率的變化,以及利率變化對房地產價值的影響等。

台灣REITs的介紹

現在就讓我們來看看台灣有哪些REITs可以投資吧!以下是我們整理的台灣7大REITs的簡介:

富邦產業信託(Fubon REIT);
凱基產業信託(KGI REIT);
中華開發產業信託(CDIB REIT);
永豐產業信託(Sinopac REIT);
統一超商產業信託(President Chain Store REIT);
遠百信託(Far Eastern Department Store REIT);
全國電信產業信託(Chunghwa Telecom REIT)。

每檔REITs都有不同的物業組合和投資策略,投資者在選擇時可以依照自己的偏好和投資目標來進行選擇。比如說,如果你希望投資收益穩定的商業地產,可能就會偏好富邦產業信託這樣的產品;如果你希望投資涵蓋多元物業的REITs,則可能會選擇中華開發產業信託。

如何購買REITs呢?

購買方式很簡單,只要有在台灣股票的證券戶有開戶,就可以用券商APP來購買。輸入REITs代號就可搜尋到該支REITs。交易單位 可以買一張,也可以買零股。

REITs雖然免證交稅,但是還是有證卷商手續費0.1425%,漲跌幅度與股票一樣會根據市場而有所波動。交易時間是在上午九點到下午一點半。

總的來說,REITs是一種既有穩定現金流又能分散投資風險的工具。對於希望投資不動產但資金較少的投資者而言,REITs是個不錯的選擇。當然,在進行任何投資決策前,還是需要做足功課,瞭解相關的市場環境和風險。這只是一個概覽介紹,希望能幫助你對REITs有初步的瞭解。記得,投資有風險,投資前應詳細評估。

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