以房養老是什麼？以房養老和房屋貸款的差別？逆向抵押貸款的優缺點
退休後雖然有各種職業退休金，但因為工作時間、薪資和職業的不同，退休金可能無法滿足退休生活所有花費。
如果你手上有一間房子，政府目前和公股行庫推動的「以房養老」專案，透過將房子回頭貸款給銀行，銀行每月提撥費用的方式，讓退休生活多了一筆可用所得，而且還能繼續住在這個房子裡，等到人生終點的時候，有子女的可讓子女選擇，是否要繼承房屋、償還房貸，或者銀行直接拍賣房屋還款，可說是兩全其美的做法，接下來介紹「以房養老」的特色和貸款試算。
「以房養老」與「房屋貸款」的不同
以房養老和房屋貸款本質上都是把房子抵押給銀行借款，「以房養老」是按月領取金額、「房貸」則是一次取得一筆金額，「以房養老」貸款，年齡要55歲以上才能申請，「房貸」則沒有特別限制。
兩者還款的方式也有不同，「房貸」是借款人還款，「以房養老」則是繼承人還款或銀行拍賣還款，最後以房養老還有一個貸款條件：
年齡+貸款年限>90
以及屋齡+貸款年限<60
例如您65歲退休，那最少要貸款25年，如果你手上的房子屋齡已經40年，那最多貸款只能貸20年，這兩個基礎公式會因為銀行而有所不同，最後還是由銀行決定貸款年限。
以房養老貸款金額試算
假設你的房子銀行鑑價1800萬元，銀行核定貸款年限為30年、就是360期，銀行通常核貸成數為7成，就是1800萬x0.7=1260萬，貸款利息定為2.16%，
每期利息上限為11,000元。
第一期還沒有利息要扣可拿35,000元，
第二期可拿
35,000元– 63元(利息) =34,937元，
第三期可拿
35,000元 –78元(利息) =34,922元，
以下持續扣利息就是可拿的金額，一直到第251期的時候，因為已經達到利息上限11,000元，所以第251~360期、實領35,000元 –11,000元(利息) =24,000元，所有30年期間利息總計108萬9,006元，其實以房子長期增值的角度來看，增值的金額一定超過利息費用，以房養老的作法還是滿好的。
以房養老貸款的缺點
以房養老貸款的最大缺點是，該房子能不能貸款，還是以銀行的判斷為主，例如地段問題、房子位置不在六都直轄市中，或者房子是套房不是標準房型，又房子屋齡太高，受到貸款年限條件限制住。
最後以房養老還有一個門檻，就是法定繼承人必須要同意，有的繼承人不願意未來背上房貸，這方面其實可以用房貸壽險來處理，好讓繼承人可以透過壽險的方式來支付房貸，這我們會在以下的文章說明。
以房養老的推行為政府的美意，但因為房屋的地段是否可貸款，以及繼承人未來承受貸款的意願，導致剛推行時申辦的房屋其實不多，但隨著這幾年逐漸優化方案，以及人們逐漸改變思維，還有保險業者的協力，讓這個退休後理財的方式更加完善，如果人可以出生到去世，身上所有的資產剛好用完，以房養老的出現就真正實現「生不帶來，死不帶去」的最好結果。
