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以房養老是什麼?和房屋貸款的差別?以房養老的優點與缺點?

退休後雖然有各種職業退休金,但因為工作時間、薪資和職業的不同,退休金可能無法滿足退休生活所有花費。

如果你手上有一間房子,政府目前和公股行庫推動的「以房養老」專案,透過將房子回頭貸款給銀行,銀行每月提撥費用的方式,讓退休生活多了一筆可用所得,而且還能繼續住在這個房子裡,等到人生終點的時候,有子女的可讓子女選擇,是否要繼承房屋、償還房貸,或者銀行直接拍賣房屋還款,可說是兩全其美的做法,接下來介紹「以房養老」的特色和貸款試算。

▲以房養老是什麼?和一般房屋貸款有何不同?20年以房養老金各種數字算給你看

「以房養老」與「房屋貸款」的不同點有那些?

以房養老和房屋貸款本質上都是把房子抵押給銀行借款,「以房養老」是按月領取金額、「房貸」則是一次取得一筆金額,「以房養老」貸款,年齡要55歲以上才能申請,「房貸」則沒有特別限制。

兩者還款的方式也有不同,「房貸」是借款人還款,「以房養老」則是繼承人還款或銀行拍賣還款,最後以房養老還有一個貸款條件:
年齡+貸款年限>90
以及屋齡+貸款年限<60

例如您65歲退休,那最少要貸款25年,如果你手上的房子屋齡已經40年,那最多貸款只能貸20年,這兩個基礎公式會因為銀行而有所不同,最後還是由銀行決定貸款年限。

以房養老貸款金額試算

假設你的房子銀行鑑價1800萬元,銀行核定貸款年限為30年、就是360期,銀行通常核貸成數為7成,就是1800萬x0.7=1260萬,貸款利息定為2.16%,
每期利息上限為11,000元。

第一期還沒有利息要扣可拿35,000元,
第二期可拿
35,000元– 63元(利息) =34,937元,
第三期可拿
35,000元 –78元(利息) =34,922元,

以下持續扣利息就是可拿的金額,一直到第251期的時候,因為已經達到利息上限11,000元,所以第251~360期、實領35,000元 –11,000元(利息) =24,000元,所有30年期間利息總計108萬9,006元,其實以房子長期增值的角度來看,增值的金額一定超過利息費用,以房養老的作法還是滿好的。

以房養老貸款的缺點與優點?

以房養老貸款的最大缺點是,該房子能不能貸款,還是以銀行的判斷為主,例如地段問題、房子位置不在六都直轄市中,或者房子是套房不是標準房型,又房子屋齡太高,受到貸款年限條件限制住。

最後以房養老還有一個門檻,就是法定繼承人必須要同意,有的繼承人不願意未來背上房貸,這方面其實可以用房貸壽險來處理,好讓繼承人可以透過壽險的方式來支付房貸,這我們會在以下的文章說明。

以房養老的推行為政府的美意,但因為房屋的地段是否可貸款,以及繼承人未來承受貸款的意願,導致剛推行時申辦的房屋其實不多,但隨著這幾年逐漸優化方案,以及人們逐漸改變思維,還有保險業者的協力,讓這個退休後理財的方式更加完善,如果人可以出生到去世,身上所有的資產剛好用完,以房養老的出現就真正實現「生不帶來,死不帶去」的最好結果。

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